مقررات شهری و رشد اقتصادی

مقررات شهری و رشد اقتصادی

مقررات شهری

تاثیر مقررات تخصیص زمین شهری (Zoning) روی قیمت مسکن، دست‌مزدها و رشد اقتصادی، موضوع داغی در شاخه‌های مختلف علم اقتصاد (خصوصا اقتصاد شهری و اقتصاد کلان) است. در آمریکا مناطقی مثل نیویورک و کالیفرنیا مصداق‌های ملموسی از اثرات محدودسازی ساخت و ساز هستند. مسکن در هر دو این مناطق به شدت گران است و یک دلیلش در هر دو منطقه ممنوعیت‌های سنگین روی ساخت ساختمان‌های جدید یا تراکم بالا است. برخی مقالات جدید تخمین می‌زنند که اگر چنین محدودیت‌هایی نبود رشد اقتصادی این نوع مناطق چند درصد بیش‌تر می‌شد.

نکته‌ای که در مورد محدودیت تراکم جالب است، قدرت مستقیم مالکان فعلی برای تعیین تراکم است که ما احتمالا در ایران و خیلی کشورهای دیگر مشابه نزدیک آن را نداریم. از برخی شهرهای بزرگ که بگذریم، خیلی از شهرها در کشوری مثل آمریکا ضمن کوچک بودن، توانایی مستقیم مقررات‌گذاری توسط خود ساکنان را دارند مثلا فکر کنید که پامنار یا فرحزاد ضمن این که جزو تهران بزرگ هستند، خودشان یک شهر (Town) مستقل باشند و مردم مستقیما در نشست شورای شهر شرکت کنند و به مقررات شهری رای بدهند.

توانایی مالکان برای تعیین مقررات جنبه‌های جدیدی از اقتصاد سیاسی شهری ایجاد می‌کند که بسیار مشابه موقعیت‌های دیگر (مثل اتحادیه‌های کارگری) برای بازتوزیع منافع بین اعضای اتحادیه و افراد بیرون آن است. ساکنان فعلی با محدود کردن ساخت و ساز در مناطقی که رشد اقتصادی بالا دارند، عملا بازتوزیع بزرگی بین مالکان قبلی و مستاجرها و مالکان جدید انجام می‌دهند. شبیه این اتفاق کمابیش در زمان محدود کردن ناگهانی فروش تراکم در زمان شهرداری ملک‌مدنی و رشد شدید قیمت مسکن در حوالی سال ۱۳۸۱ اتفاق افتاد و یک بازتوزیع بزرگ ثروت به سمت مالکان قبلی مسکن در تهران و حتی یک جا به جایی طبقاتی رخ داد. در کالیفرنیا هم مثال‌های جالبی از «هیپی‌های میلیونر» منطقه سیلیکون‌ولی وجود دارد که خانه‌های سابقا ارزان‌قیمت‌شان به مدد تلاش‌ اهالی برای ممنوعیت ساخت مسکن جدید، قیمت‌های چند میلیون‌دلاری پیدا کرده است.

این مقاله را هم مطالعه کنید
بازارهای دوسویه و ساختار اقتصاد نوین

حال از منظر اقتصادی، سوالی این است که آیا مقررات سخت‌گیرانه همیشه در نهایت به نفع مالکان فعلی است؟ مقالات جدید که به «بازده صعودی شهرها» و «منافع ناشی از تراکم» و «اقتصاد پهنه» (Economy of Scope) توجه می‌کنند می‌گویند نه لزوما! ممنوعیت ساخت هر چند در کوتاه‌مدت باعث افزایش قیمت مستغلات و اجاره‌‌ها می‌شود ولی در بلندمدت با محدود کردن مهاجرت نیروی کار جدید و تاسیس شرکت‌های جدید در آن منطقه، از رشد اقتصادی کم ‌می‌کند و می‌‌تواند نهایتا باعث «کاهش اجاره‌ها» شود و در نتیجه مالکان در بلندمدت از چنین محدودسازی‌های ضرر می‌کنند. چارچوب غالب در این تحلیل‌ها این است که محدود کردن رشد ارگانیک شهرها (البته تا جایی که ظرفیت محیط‌زیستی و طبیعی منطقه اجازه می‌دهد*)، نهایتا بازدهی کل اقتصاد می‌کاهد.

* شهری مثل نیویورک مشکل منابع طبیعی مثل منابع آب آشامیدنی یا آلودگی هوا ندارد ولی برای جمعیت بیش‌تر احتمالا معضل رفت و آمد و خدمات شهری خواهد داشت. البته مخالفان مقررات‌گذاری می‌گویند که هر وقت جمعیت شهر بیش‌تر شد، نوآوری‌های لازم اتفاق می‌افتد و برای آن جمعیت هم خدمات حمل و نقل مناسب پیدا خواهد شد.

نوشته دکتر حامد قدوسی

مطلب مفیدی برای شما بود ؟؟ پس به اشتراک بگذارید برای دوستانتان

admin

دیدگاه کاربران ...

    لطفا قبل از ارسال سئوال یا دیدگاه سئوالات متداول را بخونید.
    جهت رفع سوالات و مشکلات خود از سیستم پشتیبانی سایت استفاده نمایید .
    دیدگاه ارسال شده توسط شما ، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
    دیدگاهی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با مطلب باشد منتشر نخواهد شد.

    دیدگاه خود را بیان کنید

    [bws_google_captcha]